الاستاذ هاني توفيق الاقتصادي المعروف حذر من فترة من الفقاعة العقارية، أو الحالة الغير واقعية للنمو العقاري بأسواق العقار ، وضرب مثال أن بعض المطورين بيقسموا مشاريعهم إلى مراحل التنفيذ المتتابعة، وبالتالي يبدأ اللونش بطرح المرحلة الأولى، وتبدأ شركات التسويق في دورها، ويبدأ المطور في التنفيذ في المرحلة الأولى كإثبات حالة منه بأنه جاد في تنفيذ مشروعه، وتبدأ الهياكل الخرسانية في الظهور، دون بنية تحتية دون أي شيء ويبدأ المطور العقاري في الإعلان عن المراحل التالية في المشروع، وتبدأ شركات التسويق في دورها، وفي نفس الوقت يقوم نفس بعض المطورين بشراء أراضي جديدة للبدء في العمل بمشروعات جديدة دون الإنتهاء بالكامل من المشروع الأول، والذي لم ينتهي بعد، وبالتالي تكون النتيجة مشاريع مفتوحة بنسبة ٢٥٪ فقط من نسبة الإنجاز ولايوجد مشتريين فعليين لباقي الـ ٧٥ ٪ من نفس المشاريع، والتي لم يبدأ العمل بها بالفعل، وفي حقيقة الأمر إن العملاء الذين قاموا بالشراء حتي تاريخه هم فقط مضاربين في أسعار الوحدات، وهذا بعد آخر غير مأخوذ في الحسبان، وهو المضاربة باسعار المراحل الاولي في المشاريع العقارية، بهدف الكسب المادي فقط في المراحل التالية، وذلك بزعم التغير المستر في سعر الدولار او تخفيض الدعم المستمر من الدولة، كل هذا يؤدي في النهاية إلى حالة غير مرئية وضبابية لحالة سوق العقار، وهي حجم كبير من المشروعات العقارية مفتوح ولم ينتهي عدم ثبات في تسعير المتر العقاري للوحدات بأنواعها تجاري سكني إداري والمشترين الفعليين هم فقط المضاربين وليسوا مستهلكين حقيقيين.
ارتفاع هائل في أسعار الوحدات، عدم وجود آلية حقيقية للتسعير للمتر العقاري، أضف إلى ذلك دخول مستثمرين عقاريين خليجيين للاستثمار في مناطق الساحل الشمالي وسواحل البحر الأحمر، وهؤلاء يقدمون وحدة عقارية للأسواق العالمية بمواصفات هندسية عالية، وربما تحقق فكر التصدير العقاري لغير المصريين إلا أن الفرصة متاحة للمصريين، ولكن ادفع كما يدفع الأجنبي.
المشكلة هنا في رفع قيمة الوحدات السكنية الشاطئية القديمة والحديثة ربما ٤ اضعاف سعرها، كل هذا يهدد قيمة الجنيه والذي يعوم عوما دون أطواق للإنقاذ، أضف إلى ذلك أن الدولة أصبحت في حالة ضبابية في تقييم أسعار وأداء معدلات النمو العمراني في المناطق الشاطئية.
وبالتالي أصبحت تضيف ضرائب جديدة على أسعار الأراضي المطروحة للاستثمار العقاري ده غير قيامها بمنع التسجيل العقاري للوحدات الشاطئية بالشهر العقاري. وطالبت أنا شخصيا منذ أكثر من عشرة أعوام عن وضع سياسات لتسعير العقارات تبعا لحالة كل مشروع آخذا في الاعتبار كافة الظروف الاسواقية لكل منطقة ( ودي تشمل تصنيف متعدد الاوجه ) ..
الموضوع ليس بسيطا ويحتاج إلى جهد كبير..